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最高法判例：无证房就没有停产停业损失？停产停业损失如何计算？

    （人物化名，案号：（2017）最高法行再101号）

首先我们要明确一点，就是无证房并不是违建的代名词，许多无证房的产生是因为历史原因造成的，或是地方行政机关因为自身问题没有给老百姓办，或是因为房屋历史久远，因此此时无证房屋其本身与正常房屋相比，唯一的区别就是没有办理证件，但是这并不影响合法的无证房屋在被征收时该有的权益，正常房屋有的各类补偿，无证房屋只要是合法的，那一个也不能少。

一、案情简介

马某的房屋被强拆了，此时强拆被确认违法，经过一审二审，到了最高院，此时征收方主张：马某的房屋属于无证建筑，只能按照一般住房进行补偿，不予计算停产停业的损失。

二、案例分析

我们可以明确一点的是，征收方因为马某的房屋是无证房屋而拒绝对其停产停业损失进行补偿，是违法的。既然马某的无证房屋是因为历史原因造成而合法存续的，并非违建，那么该建筑营业期间的状态也应当是合法的，被强拆后当然要给停产停业损失的补偿了。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”那么在此我们就以案发地浙江省的相关规定为例：

《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条第一款规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。

补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。

《金华市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》第三十四条第一款规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的百分之五计算。

《征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

既然合法建筑都要给予补偿，那么对于马某的合法无证房屋，当然也要补偿。

三、最高院观点

关于无证建筑被强拆后，停产停业损失要不要给，根据上述的相关法律法规，最高院给出了这样的答案【既然案涉房屋已被认定为合法建筑，则其与已发放房屋所有权证的房屋在补偿问题上拥有同等法律地位。】

四、最高院关于停产停业损失的说理

由于征收过程中的停产停业损失，只是补偿因征收给房屋所有权人经营造成的临时性经营困难，具有过渡费用性质，因而只能计算适当期间或者按照房屋补偿金额的适当比例计付。

同时，房屋所有权人在征收或者侵权行为发生后的适当期间，也应当及时寻找合适地址重新经营，不能将因自身原因未开展经营的损失，全部由行政机关来承担。

因此马某主张按每月停产停业损失2万元标准赔偿至房屋恢复原状时的再审请求，没有法律依据，本院不予支持。

五、关于停产停业损失计算的总结

通过对上面最高法关于停产停业损失计算的观点的分析，我们可以得出这样的推论：停产停业损失是过渡性的，期间商户也应当及时寻找合适机会重新经营，当然这个过程的花费是包含在停产停业损失里的；但如果商户长期消极不营业，然后再跟征收方索要损失，那么是不会得到法院支持的。

因此大家在拿到停产停业损失后，在合理期间内要积极地寻找新地址重新开展经营，不然坐等征收方把新房盖好，然后要求补齐全部期间的所谓“停产停业”损失，这是难以获得法院支持的，只有先积极履行自己的义务，拿到自己满意补偿的路才会更容易走。

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